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論商品房預售合同登記備案的法律性質及效力

作者:未知

  摘要:我國的商品房預售合同登記備案與合同效力沒有任何關系,與預告登記也有本質的區別、商品房預售合同登記備案的法律性質為債權性質,并不具有物權效力,另外該項制度在實施中也存在一系列問題,亟需進行完善。
  關鍵詞:商品房預售合同登記備案;預告登記;債權效力
  中圖分類號:F293
  文獻標識碼:B
  文章編號:1001-9138-(2019)05-0058-62
  收稿日期:2019-04-05
  1994年7月5日頒布的《城市房地產管理法》創設了商品房預售合同登記備案制度,實施已有二十余載。隨后我國又頒布了不少關于房地產開發建設、商品房(預)銷售管理等方面的法律法規,但一房二賣乃至一房數賣、先賣又抵押的現象仍屢禁不止,尤其是在一房二賣、多賣中,存在一個很有爭議的問題:經登記備案的商品房預售合同與未經登記備案的商品房預售合同哪個效力高,認定不同結果便不同。本文以此現象為例,來探討商品房預售合同登記備案的法律性質及效力,進而對完善商品房預售合同登記備案制度提出淺見。
  1 商品房預售合同登記備案的法律依據
  關于商品房預售合同登記備案的法律依據主要有:
  1994年7月5日頒布、2007年8月30日修正的《城市房地產管理法》第45條第2款規定:“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案”,奠定了商品房預售合同登記備案制度的法律基礎。
  1994年11月15日頒布、2007年8月30日修正的《城市商品房預售管理辦法》第1條第1款:“商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內,向房地產管理部門和市、具人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續”,以部門規章的形式將商品房預售合同登記備案制度予以具體化,比如辦理登記備案的主體、時間等。
  1998年7月20日發布、2011年1月8日修訂的《城市房地產開發經營管理條例》第27條規定:“房地產開發企業預售商品房時,應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內,到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。”商品房預售合同登記備案制度以行政法規的形式確定下來。
  綜合上述法律法規,我們不難看出:商品房預售合同登記備案需自商品房預售合同簽訂之日起30日內,由房地產開發企業到房管部門、土地部門辦理。但是上述法律法規均沒有明確規定商品房預售合同登記備案的法律性質和效力,也沒有賦予預購人申請登記備案的權利,更沒有賦予登記備案主管部門對開發企業不按規定時間辦理或不辦理登記備案的行政處罰權,這就是登記備案制度存在的嚴重法律缺陷。
  2 商品房預售合同登記備案的法律性質和效力
  商品房預售合同登記備案究竟具有什么樣的法律性質和效力,筆者從商品房預售合同登記備案與合同效力的關系、與預告登記的關系兩個方面進行辨析。
  2.1 商品房預售合同登記備案是否是合同效力的必備條件
  2003年6月1日施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定:“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外,”從該條司法解釋來看,商品房預售合同登記備案與合同的效力沒有任何關系,也就是說,商品房預售合同是否進行了登記備案,均不影響預售合同的效力。該條司法解釋雖然規定了預售合同登記備案作為合同生效的條件及例外情形,但關于登記備案的法律性質及效力仍未作出明文規定。
  2.2 商品房預售合同登記備案與預告登記
  2.2.1 預告登記
  預告登記是《物權法》設定的一種不動產登記類型,預告登記指預先保全對于他人土地或建筑物的權利的取得、喪失和變更的請求權所做的登記,旨在防止登記名義人對土地或建筑物為妨礙保全請求權的處分,以保護請求權人的利益。
  預告登記作為一種制度,一方面是對債權請求權賦予物權效力的一種物權性的擔保方式,另一方面是對不動產的物權人的一種權利限制。在債的合同締結后,因當事人約定的條件未成就,權利取得人還不可能在不動產登記簿中登記為該物權的權利人,此時雖然原權利持有人已經承擔了債法上的出讓物權的義務,但該物權的取得人除其債法上請求權之外,并無排斥第三人的權利。因此,為保全此債法上的請求權,德國民法規定可以將該請求權及其順位在不動產登記簿上進行預登記,將物權公示手段適用于債法上的請求權,從而使該請求權具有對抗第三人的物權特有的效力。可以說,預告登記是物權法原理與債權法原理的結合,其本質屬于物權法向債法的擴張。
  預告登記的效力主要有:一是保全效力,即保全未來發生不動產物權變動的請求權,包括取得、轉移、變更不動產物權的請求權,使其發生所約定或制定的法律效杲,具有排斥后來的其他物權變動的效力;二是保存順位的效力,即通過預告登記,被保全的權利與其順位同時登記。不動產權利的順位不是依現實登記的日期確定,而足以預告登記的日期為準加以確定;三是破產保護的效力,可以在不動產物權人陷于破產時對抗其他的債權人而保全請求權的目的實現。即在相對人破產,但請求權的履行期限尚未屆滿或者履行條件并未成就時,權利人可以將作為請求權標的的不動產不列入破產財產,使請求權發生指定的效果。
  我國《物權法》也使用了預告登記的概念。《物權法》第20條規定:“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。”其含義如下:   (1)預告登記的適用范圍為“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議”,依據該條規定,對于在不動產協議涉及取得、轉移、變更和廢止不動產物權請求權情形,為保障將來實現物權,均可以采用該制度:
  (2)關于預告登記的請求權的效力。本條規定了預告后的保全效力,“預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力”,這就賦予了納入預告登記的請求權以物權的效力,具有了排斥后來的物權變動的效力,形成了對現實登記權利人處分權的限制,充分保障了預告登記權利人的合法權益。
  (3)本條規定了預告登記失效的兩種情形:債權消滅和自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的。
  《房屋登記辦法》第67條規定了可以進行預告登記的幾種情況:“有下列情形之一的,當事人可以申請預告登記:(一)預購商品房;(二)以預購商品房設定抵押;(三)房屋所有權轉讓、抵押;(四)法律、法規規定的其他情形”。同時第68條也肯定了預告登記的物權效力:“預告登記后,未經預告登記的權利人書面同意,處分該房屋申請登記的,房屋登記機構應當不予辦理”:
  《不動產登記暫行條例實施細則》第85條同樣規定了申請預告登記的情形以及其物權效力:“有下列情形之一的,當事人可以按照約定申請不動產預告登記:(一)商品房等不動產預售的;(二)不動產買賣、抵押的;(三)以預購商品房設定抵押權的;(四)法律、行政法規規定的其他情形。預告登記生效期間,未經預告登記的權利人書面同意,處分該不動產權利申請登記的,不動產登記機構應當不予辦理”。
  2.2.2 商品房預售合同登記備案
  從現行法律法規來看,商品房預售登記備案是房地產開發企業自商品房預售合同簽訂之日起30日內,必須到相關主管部門辦理的一種備案。商品房預售合同登記備案制度不是針對預購人設置的,而是房地產開發企業的義務,也可以說是權利,是其必須為的行為。這些條款雖然是強制性規范,因相關法律并未規定違反這項制度房地產開發企業需要承擔的法律后果,主管部門極難進行監管,無法對房地產開發企業形成有效威懾,致使該登記備案制度未充分達到其設置的目的。
  那么,創設此登記備案制度究竟是什么目的呢?筆者認為,一是對“一物一權”原則的肯定。所謂“一物一權”指一個物之上只能設立一個所有權而不能同時設立兩個以上的所有權,也不能同時設立兩個或者兩個以上在性質上相互排斥的定限物權。換句話說,同一個所有權人對同一個物進行的交易只能進行一次,否則,便是一物二賣或多賣,是對“一物一權”原則的違背;二是相關主管部門行政管理的需要,是行政管理的一種手段。有了登記備案制度,相關主管部門才能更好地掌握商品房出售情況、房地產市場運行情況等。
  2.2.3 商品房預售合同登記備案與預告登記的關系
  法律上并未明確規定二者的關系,更未明確規定商品房預售合同登記備案是預告登記的前置程序。但在實踐中,不動產登記部門對預告登記當事人的認定,大多數做法是以辦理了登記備案的商品房預售合同當事人為準的。這就要求當事人申請預告登記時,已辦理了商品房預售合同登記備案。否則,便無法辦理預告登記。
  2.3 商品房預售合同登記備案的法律性質及效力
  通過上述分析,筆者認為:商品房預售合同登記備案與預售合同效力沒有任何關系,也不同于預告登記,僅是行政管理的一種手段;經過登記備案的商品房預售合同與未經登記備案的商品房預售合同一樣均不具有物權性質,不產生登記請求權的物權效力,僅具有債權性質,一旦發生糾紛,應以債權的相關原則和規定進行認定。有人認為,商品房預售合同具有物權的法律性質和效力,更確切的說是具有準物權的法律性質,筆者亦不敢茍同。試想,如果商品房預售登記備案具有準物權性質,那么與預告登記又有何區別,法律為何要創設兩種內涵一致而名稱不同的兩種制度呢?豈不是多此一舉?只能說這兩種制度是不同的,保護的側重點也不同:商品房預售合同登記備案是一種行政管理手段,便于房地產主管部門對房地產市場的規范、管理;而對弱勢群體預購人的保護則是建立了預告登記制度,《房屋登記辦法》和《不動產登記暫行條例實施細則》均賦予了預購人單方申請預告登記的權利。同時,《物權法》第五條規定:“物權的種類和內容,由法律規定”,根據這一“物權法定”原則,相關法律并未規定商品房預售合同登記備案是一種物權,也未規定它的內容,可見,商品房預售合同登記備案并不是物權。《物權法》第14條又規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力”,縱觀《房屋登記辦法》和《不動產登記暫行條例實施細則》,商品房預售合同登記備案并不是法定的登記類型,并未記載于不動產登記簿,也不發生物權效力。
  3 商品房預售合同登記備案制度的建議
  商品房預售合同登記備案制度在規范房地產市場,保障交易安全等方面發揮了重要的作用,但隨著房地產市場的不斷發展,新情況、新問題不斷出現,加之相關法律規定存在一些漏洞、不足,非常有必要對其加以完善。
  一是,明確賦予商品房預售合同登記備案的債權效力,以便與預告登記區別開來。商品房預售合同登記備案是行政管理的一種手段,明確賦予其債權效力,以促使商品房預售合同當事人及時進行預告登記,更好地保護預購人的合法權益。
  二是,必須強化申請預購商品房預告登記的前置條件,必須明確規定將商品房預售合同登記備案作為申請預購商品房預告登記的前置條件,二者是不可分割,相輔相成的。一方面促使房地產開發企業在規定時間內辦理商品房預售合同登記備案,便于相關主管部門更好地掌握房地產市場情況;另一方面,也為不動產登記部門認定預告登記的當事人提供了法律依據。
  三是,必須在商品房預售合同中明確約定預告登記事項。當事人申請預告登記的并不多,認為房地產開發企業只要進行了商品房預售合同登記備案便萬事大吉了,自己的合法權益也就得到了保障。殊不知,只有預告登記才是法定的登記類型,才會記載于不動產登記簿,才能更好地保障預購人的合法權益。所以,筆者建議在商品房預售合同中明確約定預告登記事項,在房地產開發企業進行了登記備案之后,還須進行預告登記,以充分發揮預告登記在保障預購人權益方面的作用。
  四是,賦予預購人進行商品房預售合同登記備案的權利。在實踐中,很多房地產開發企業并不及時或者怠于辦理登記備案手續,更有甚者,將商品房登記備案在虛假預購人名下。因此,為遏制房地產開發企業利用登記備案主體資格進行欺詐,也為了更好地維護預購人的合法權益,筆者認為應當賦予預購人自行申請登記備案的權利,即房地產開發企業與預購人簽訂商品房預售合同后,預購人有權自行到相關主管部門進行登記備案。
  五是,必須明確規定房地產開發企業不按規定進行商品房預售合同登記備案應當承擔的法律責任。之所以會出現房地產開發企業不及時或怠于進行商品房頇售合同登記備案,主要原因是法律雖創設了登記備案制度,但卻未賦予相關主管部門行政處罰權或其他有效的監管措施,換句話說未規定房地產開發企業違反相關商品房預售合同登記備案規定應承擔的法律責任,比如民事責任、行政責任等,現行的房地產法律體系和規定尚不足以對房地產開發企業形成強有力的震懾。所以,必須明確規定房地產開發企業違反該項制度規定應承擔的法律責任。
  參考文獻:
  1.郭升選.論商品房買賣中的預售登記.政法論從.2006.12
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  3.最高人民法院物權法研究小組編著.《中華人民共和同物權法》條文理解與適用.北京:人民法院出版社.2007
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